ライフプラン作りの基礎知識

住宅

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Q.家を買い換えると税金はどうなる?

A.マイホームの売却なら3,000万円を越える売却益に対してのみ課税されます。

まず家を売って利益が出たときには、売却価格から購入した価格やその後の増改築などにかかった費用などを差し引いた譲渡所得に対して所得税・住民税がかかります。ただし、マイホームの場合には、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額が課税譲渡所得になり、3,000万円以下の譲渡所得なら課税譲渡所得はゼロ、税額もゼロで住みます。

3,000万円を超える部分については、6,000万円までの部分が税率14%、6,000万円超の部分が20%になります(保有期間が10年を超えている場合)。このほか、買い換えの場合には一定の条件を満たせば、「居住用財産の買い換え特例」を使うこともできます。これだと売却価格より高い家を買えば課税を繰り延べすることができ、買い換え時点では税額がゼロになります。

でも、バブル期やそれ以降に買った人のほとんどは購入価格より低い価格で売却することになるでしょう。そのように譲渡損失が出る場合には、損失分を4年間に渡って給与所得から差し引くことができます。これが損益通算・繰越控除と呼ばれる制度です。

たとえば、5,000万円で買った家を3,000万円で売ると2,000万円の損失です(実際には減価償却など細かな計算がありますがここでは省略)。この人の年間の給与所得が500万円とすれば4年間給与所得をゼロにすることができ、住民税・所得税がゼロになります。扶養家族の数や自治体にもよりますが、年間20万円から30万円ほどの節税になるでしょう。年間の所得の多い人ならこの2倍、3倍の節税効果が期待できます。しかも、損益通算・繰越控除の終了後はローン控除を利用することができます。

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