ライフプラン作りの基礎知識

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Q.住宅ローンの繰り上げ返済とはどんなこと?

A.貯蓄などを利用して元金の返済に充て、利息を減らせる制度です。

住宅ローンは通常に返済していくだけではなく、手元に余裕ができたときには全額繰り上げ返済、一部の繰り上げ返済が可能です。繰り上げ返済すると、本来支払うべき利息を大幅にカットすることができ、金利条件などによっては100万円の繰り上げ返済で200万円、300万円とトクすることがあります。現在のように金利の低い時期には金融商品で増やそうとしてもなかなか増えないので、それよりは繰り上げ返済に回すほうがトクすることが多いはずです。

ローンの一部繰り上げ返済には毎回の返済額を変えずに残りの返済期間を短くする「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎回の返済額を少なくする「返済額軽減型」とがあります。期間短縮型のほうがトクする金額が圧倒的に多くなります。当面の返済が厳しいために返済額を減らしておきたいという事情のある人以外は、期間短縮型を利用するのが得策です。

下の図にあるのが期間短縮型の仕組みです。1,000万円を35年返済、金利3%で利用している場合、12回終了時に約101万円を繰り上げ返済すると、これはすべて元金分に充当されます。これは67回分の元金に相当しますから、返済期間を5年半ほど短縮できます。しかも、この間に支払うべき利息約157万円をカットできるわけです。

この繰り上げ返済、実行時期が早いほど短縮できる期間が長くなり、トクする金額が大きくなります。また、実行する際には、

  • 金利の高いものから
  • ローン残高の多いものから
  • 返済期間の長いものから

実行するのが得策です。複数のローンがある場合には、どのローンがいちばんトクするのか、十分に試算してから実行するようにしたいものです。

ただ、金融機関によって一定の手数料がかかり、また繰り上げ返済の最低単位 などの条件があるので、あらかじめ確認しておきましょう。

繰り上げ返済の仕組み
設定条件 ローン利用額1,000万円、金利3%、35年返済、ボーナス返済なし。12回終了時に約101万円を期間短縮型で繰り上げ返済する

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